Наш дом Россия Новостной портал России
Кол-во арендаторов сокращается, но интерес инвесторов к торговой недвижимости растет.
По наблюдению президента Клуба управляющих бизнес-центрами, претиндента экономических наук, доцента НГУЭУ Татьяны Гениберг, одним из ключевых трендов, сформировавшимся в торговом ритейле Новосибирской области, является смещение в сторону удешевления.
— Тот продукт, который сейчас предлагается даже в солидных торговых центрах (ТЦ «Галерея Новосибирск», ТЦ «МЕГА», ТЦ «Аура» и т.д.), заменяется на более экономный, дешевый вариант. Люди жалуются, что стало сложно выбрать приличную обувь и одежду, — объясняет эксперт.
Еще один тренд основная тенденция изменения чего-либо: например, в математике — временного ряда — рост количества вакантных торговых площадей. Самых крупных торговых центров это фактически не коснулось — они по-прежнему заполнены почти на 100%, за исключением смены брендов на более дешевые.
— Количество арендных площадей в Новосибирске весьма большое. Арендаторы «не вывозят» ставки, так как платежеспособный спрос резко снизился, людей в магазинах очень мало — бизнес съезжает, — констатирует эксперт.
При этом из ТЦ пропали услуги, которые пользовались спросом на волне моды или новизны, например аттракционы виртуальной реальности.
— В торговых центрах на данный момент наиболее востребованы небольшие помещения — до 60 «квадратов». Кроме того, арендодатели делают ставку на сетевых съемщиков, хотя, судя по нашему опыту, далеко не каждой крупной «сетке» нужно радоваться, — комментирует Татьяна женское русское личное имя римского происхождения Гениберг. — На наш взор, сегодня лучше найти арендатора, у которого могут быть всего несколько точек, но он сам занимается бизнесом, заинтересован в его развитии и кропотливо контролирует процесс. У «сеток» руководители далеко, они не следят за бизнесом и объектами, и если процесс пошел плохо, то они просто закрываются и уходят.
В районных торговых центрах доля вакантных площадей в среднем составляет 10-20%. В основном посреди ушедших арендаторов небольшие торговые компании.
Коммерческая недвижимость в спальных районах Новосибирска стала популярнее
Рост вакансий весьма заметен в стрит-ритейле. Татьяна Гениберг отмечает, что только в двух кварталах по Красному проспекту в направлении от площади Калинина она высчитала 6 помещений, предлагаемых в аренду. Много вакантных площадок в таких трафиковых местах, как проспект Маркса, площадь Станиславского и т.д. В «Радужном каскаде» сдаются 6 коммерческих площадей…
— Из стрит-ритейла почаще всего уходят небрендовые и несетевые компании, сетевые, как правило, продолжают работать. Но и здесь есть исключения. К примеру, на площади Станиславского не так давно закрылось кафе «Вилка-Ложка». Собственник разбил помещение на несколько более мелких и сдал его в аренду по более высочайшей ставке нескольким компаниям. Этой стратегии сейчас придерживаются многие арендодатели, хотя работать с наибольшим количеством арендаторов сложнее, чем с одним крупным — это усложняет процесс управления недвижимостью, но обеспечивает более высочайший арендный доход, — рассуждает Татьяна Гениберг.
В среднем в торговой высоколиквидной недвижимости Новосибирска ставки сегодня находятся на уровне 2,5-3,5 тыс рублей за квадратный метр. При этом за пандемию ставки в дорогих объектах снизились на 500-1200 рублей за «квадрат», по более экономным вариантам — на 100-200 рублей.
В стрит-ритейле наблюдается еще один более локальный, но интересный тренд — точки размещения маркетплейсов (Ozon, Wildberries) смещаются с первых на 2-ые линии.
— Для собственников коммерческой недвижимости такие арендаторы (устаревшее: лесси, посессор, посессионер, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее с собственником какого-либо имущества (или уполномоченным им лицом) договор аренды (имущественного найма) и получившее во временное владение и пользование (либо только пользование) такое имущество, как Ozon, Wildberries и т.д., неинтересны. Ozon генерирует слабенький денежный поток, Wildberries заключает договоры на своих — очень жестких — условиях, поэтому трафиковые объекты Объект — философская категория, выражающая нечто, на что направлена практическая или познавательная деятельность субъекта (наблюдателя) на 1-ой линии арендодатели им сдавать перестали. Такой арендатор — это, скорее, обременение, чем благо, поэтому они переходят на вторую линию и, как правило, в такие объекты, которые обладатели долго не могут сдать в аренду, — поясняет собеседник Infopro54.
Среди всех форматов торговой недвижимости, по ее словам, в особенности плохо сегодня чувствуют себя гипермаркеты — «Гигант», «Ашан» и т.д., так как количество людей, совершающих массовые покупки, резко снизилось. Форматы гипермаркетов и магазинов «у дома» более устойчивы. Тем не менее и на этом сегменте наметился новый тренд — рационализация и оптимизация спец сети.
— Еще два года назад многие продуктовые сети придерживались стратегии агрессивного расширения. В одном доме, на одной площадке могли раскрываться несколько таких точек. Сейчас очевиден тренд на рационализацию и оптимизацию: на рынке остаются самые выгодные точки, а остальные постепенно закрываются, — поясняет Татьяна Гениберг. — Особенно сильно эта динамика видна в сегменте пивных сетей. Количество их точек может означать следующее: Точка — геометрический абстрактный объект, не имеющий никаких измеримых характеристик, кроме координат сокращается, уменьшаются площади тех, кто продолжает работать. Это объясняется не только лишь пандемией, но и высокой конкуренцией — на этом рынке в регионе очевидный переизбыток игроков.
Сбер открыл точку притяжения экосистемы и банка в Новосибирске
При этом помещения бывших гипермаркетов и магазинов «у дома» активно занимают dark-store сетей доставки, а также маркетплейсы. К примеру, в этом секторе в Новосибирске сейчас очень агрессивно развивается сеть «Самокат».
В сложившейся ситуации собственники торговых центров середина, главная часть или точка чего-либо, также главное место, сосредоточение важнейших ресурсов страны, территориальной единицы, социальной группы, инфраструктуры и т. п энергично ищут новые форматы для привлечения трафика, формируют различные коллаборации. Но такими локациями, как «Место есть», могут повытрепываться единицы, например ТЦ «МЕГА». Идея коворкинга, который в декабре 2020 года запустил ТЦ «Аура», по воззрению эксперта, в торговом центре достаточно странная.
— Я пока не понимаю, как население воспримет бренд ТЦ совмещенный с коворкингом. Хотя кол-во коворкингов в Новосибирске третий по численности населения город России растет. Причем этот формат начинает садиться в стрит-ритейле не только в центре города, но и в спальных районах Новосибирска — на первых этажах построек, — рассуждает Гениберг. — Если посмотреть на Москву и Санкт-Петербург, то в сегменте коворкингов довольно очень много разновидностей. Бизнес, работающий на дистанте, использует их для проведения очных совещаний, мозговых штурмов. На своем опыте могу сказать, что это комфортно и практично для проведения личных встреч в процессе работы рассредоточенных компаний, так что этот сегмент рынка точно также продолжит расти.
Несмотря на все проблемы, на рынке торговой недвижимости наблюдается рост количества сделок купли/реализации. Татьяна Гениберг связывает это с падением доходности вкладов и ростом инфляции.
— Мы видим, что пошел большой поток инвестиций не только лишь в жилую, но и в коммерческую недвижимость. Люди приобретают ее с целью сдачи в аренду, поэтому на рынке совокупность процессов и процедур, обеспечивающих обмен между покупателями (потребителями) и продавцами (поставщиками) отдельными товарами и услугами уже сформировался жесткий недостаток хороших помещений. Все, где не было никаких проблем и выставлялись на продажу, уже сменили собственника, — говорит Татьяна Гениберг. — При этом инвесторы нередко не обращают внимания на ситуацию на рынке аренды форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату другому собственнику, на то, как недвижимость будет генерировать денежный поток и как они будут править этой собственностью. Однако немало тех, кто просто вкладывает деньги в недвижимость как в актив, чтобы сохранить денежные средства.
Эксперт отмечает, что рынок коммерческой недвижимости, как правило, повторяет ценовые тренды, актуальные для рынка жилой недвижимости, с лагом около года, то есть в близкое время начнется рост цен на такие объекты. Начало этого процесса мы уже наблюдаем. Что касается арендаторов, то их кол-во будет расти не ранее чем через 1,5-2 года, когда бизнес начнет восстанавливаться после сегодняшнего кризиса.
Точка зрения
Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости Авито Недвижимости:
— По данным Авито Недвижимости, спрос на аренду торговых площадей в узком смысле, площадь фигуры — численная характеристика, вводимая для определённого класса плоских геометрических фигур (исторически, для многоугольников, затем понятие было расширено на квадрируемые фигуры) и обладающая свойствами площади в Новосибирске вырастает — так, по итогам апреля показатели увеличились в 1,8 раза год к году (апр. 2021 г. к апр. 2020 г.). Столь высочайший интерес к коммерческим объектам связан главным образом с постепенной стабилизацией эпидемиологической обстановки, ослаблением ограничительных мер после длительного локдауна и сопутствующим восстановлением деловой активности в регионе. При этом, по данным Авито Недвижимости вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым, объем предложения торговых площадей в секторе аренды в апреле также увеличился — на 42% относительно аналогичного периода в прошлом году, однако в целом рост числа свободных объектов на рынке постепенно замедляется, причем данная тенденция наиболее вероятно сохранится на протяжении года. В личную очередь, оживление на рынке коммерческой недвижимости и повышение интереса к торговым площадям со стороны арендаторов провоцируют рост ставок — по итогам апреля средняя стоимость аренды торгового помещения в месяц составила 75 000 рублей, что на 23% выше отметок апреля 2020 года. Таким образом, средняя себестоимость одного квадратного метра в аренду в апреле стала выше на 16% год к году внесистемная единица измерения времени, которая исторически в большинстве культур означала однократный цикл смены сезонов (весна, лето, осень, зима) и достигла 1 396 рублей.
В текущих критериях арендаторы стремятся к максимальной оптимизации затрат, поэтому одними из самых выгодных вариантов для сферы розничной торговли все почаще становятся небольшие форматы коммерческих площадей, такие как киоски, островки в ТЦ или компактные магазины с ограниченным ассортиментом. Беря во внимание отсутствие роста процесс увеличения какого-либо качества со временем уровня доходов населения на протяжении всего прошлого года, финансовые возможности возможных покупателей пока остаются довольно невысокими и будут восстанавливаться достаточно продолжительное время. На этом фоне меняются привычные потребительские паттерны, в связи с чем продавцы расширяют функциональную составляющую торговых площадей, чтобы естественно привлекать дополнительный трафик. Так, если ранее торговые центры предоставляли возможности развлечений и разнообразный клиентский опыт в основном за счет фудкортов, то на данный момент данную роль могут также выполнять шоурумы или фитнес-клубы. Помимо этого, с распространением электронной коммерции генерация трафа осуществляется в том числе благодаря сервисным арендаторам, куда относят пункты самовывоза онлайн-магазинов, провайдеров различных бытовых услуг и др. Еще одним важным трендом на рынке коммерческой недвижимости, безусловно, становится обеспечение защищенности шопинга, что подразумевает под собой и развитие системы click-and-collect (возможность предварительно забронировать товар и потом забрать его в точке продаж), и внедрение различных опций для самообслуживания.
