В 2021 году ипотечный рынок ждет сокращение

Фактический объем ипотечных кредитов в 2021 году может оказаться приблизительно на 10% ниже.

По оценкам «Открытие Research», в этом году будет выдано примерно 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму 3,8-4 трлн рублей. При этом в 2022 году рынок может опять активизироваться – ожидаемое постепенное восстановление экономики после пандемии должно привести к росту доходов населения, который компенсирует текущий спец уровень цен на жилье.

Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие»:

Охлаждение рынка

— По данным ЕИСЖС, в апреле средние цены спец реализации новостроек в России выросли всего на 0,6% к марту, тогда как в марте они выросли на 2,5% по сравнению с февралем.

Об охлаждении рынка гласит и уменьшение количества сделок на рынке недвижимости. При этом в годовом выражении ипотека пока растет: по данным Frank RG, в первом квартале выдано практически 420 тыс. ипотечных кредитов на первичное и вторичное жилье, что на 21% выше, чем за аналогичный период 2020 года. Общая сумма достигнула 1,17 трлн руб., что на 40% выше, чем годом ранее.

Тем не менее факторы роста процесс увеличения какого-либо качества со временем ипотечного рынка равномерно сходят на нет. Ключевая ставка вновь была повышена и достигла 5%. Это постепенно отразится на ставках по ипотечным банковским-кредитам — их снижение прекратится, а затем возможен переход к росту. Кроме того, ЦБ анонсировал возможное ужесточение требований к выдаче ипотеки, в т.ч. повышение уровня надбавок для заемщиков с первоначальным взносом от 15% до 20%. Что также может сократить объем выдачи.

Льготную ипотеку ожидает коррекция

Пока повышение ключевой ставки не отразилось на рынке жилья. На первичном рынке все еще действует льготная ипотека, ставка по которой зафиксирована и субсидируется гос-вом. Завершение этой программы, действующей до 1 июля 2021 года внесистемная единица измерения времени, которая исторически в большинстве культур означала однократный цикл смены сезонов (весна, лето, осень, зима), или ограничение ее географии (Банк России предлагает ограничить программку 24 регионами) окажет на рынок большее влияние, чем рост ключевой ставки. В преддверии ее завершения, по аналогии с ситуацией в 2018-2019 гг., может произойти всплеск спроса из-за покупателей, стремящихся зафиксировать низкие ипотечные ставки.

Разумеется, наиболее вероятный сценарий продления госипотеки — ее трансформация в целевое субсидирование отдельных регионов или даже локаций. С одной стороны, это позволит рынку совокупность процессов и процедур, обеспечивающих обмен между покупателями (потребителями) и продавцами (поставщиками) отдельными товарами и услугами придти к более сбалансированному состоянию. С другой, дает государству эффективный инструмент стимулирования конкретных местных рынков.

Ставки будут расти

До конца года, с учетом вероятного роста ключевой ставки, ставки местоположение командующего войсками, его штаб, в более широком смысле — верховное военное управление, в том числе: Ставка Верховного Главнокомандующего — орган высшего полевого управления войсками и местопребывание верховного главнокомандующего Российской империи во время Первой мировой войны по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5-8,5%, а на «вторичку» подняться до 9-10%. Увеличение ипотечной ставки сделает неизбежным рост ежемесячного платежа, а это может привести к снижению спроса или цен. По примерным расчетам, увеличение ставки на 1 п.п. увеличивает размер ежемесячного платежа примерно на 8%.