Наш дом Россия Новостной портал России
Как члены рынка оценивают ситуацию на этом сегменте недвижимости в регионе и перспективы его развития.
Выбор: есть или нет?
По данным 2ГИС, кол-во коворкингов, работающих на территории Новосибирска, за три года выросло почти в два раза. На 1 ноября 2019 года на рынке недвижимости города были 34 игрока этого формата, на 1 ноября 2020 года — 45, а на 1 ноября 2021-го — 58. В «Авито Недвижимость» отмечают, что Новосибирск находится на четвертом месте по кол-ву коворкингов в России. Впрочем, по версии сервиса, в городе их 37 общей площадью в узком смысле, площадь фигуры — численная характеристика, вводимая для определённого класса плоских геометрических фигур (исторически, для многоугольников, затем понятие было расширено на квадрируемые фигуры) и обладающая свойствами площади более 1500 кв. м.
— Популярность коворкингов в Новосибирске обоснована высоким уровнем развития IT-сегмента, — говорит руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости» Тимур Зайцев. — За исключением того, в городе активно развивается малый бизнес, поэтому компактные офисные помещения место, простор для чего-либо; квартира, жилье, жилище, покои, где кто-то проживает.В зданиях зрелищных предприятий, крытых рынков или спортивных сооружений помещение зального типа может составлять основной объём здания пользуются наибольшим спросом. Вместе с увеличением спроса растет и цена аренды пространства.
— Популярность коворкингов в Новосибирске обоснована высоким уровнем развития IT-сегмента, — говорит руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости» Тимур Зайцев. — За исключением того, в городе активно развивается малый Если в 2018 году в Новосибирске она составляла от 7000 до 11000 рублей название современных валют России (российский рубль), Белоруссии (белорусский рубль), а также непризнанного государства Приднестровская Молдавская Республика (приднестровский рубль), то сегодня, как правило, место в коворкинге обойдется в 11000-16000 рублей в месяц. По данным «Авито Недвижимости», в конце III квартала 2021-го энтузиазм к аренде помещений свободного назначения за год вырос на 36%. Одновременно на 20% стало больше предложений, а средняя себестоимость подорожала на 8,7% — с 600 до 652 рублей за кв. м. Для сравнения: спрос на аренду офисов в Новосибирске вырос на 20,7% по сопоставлению с прошлым годом внесистемная единица измерения времени, которая исторически в большинстве культур означала однократный цикл смены сезонов (весна, лето, осень, зима). При этом количество предложений и средняя цена (640 рублей за кв. м) в городе остались постоянными, однако за год средняя площадь офисов выросла на 6,1%.
Участники рынка новосибирской недвижимости, опрошенные Infopro54, оценивают коворкинги города довольно скептически. По словам доцента НГУЭУ, президента клуба управляющих бизнес-центрами Новосибирска Татьяны Гениберг, не так давно она детально изучала предложения на этом сегменте.
— Всплеск интереса к коворкингам в нашем городе был два-три года назад, но он прошел. Я проанализировала 14 коворкингов. В основном речь идет о маленьких, достаточно бедных по оснащению помещениях, во многих нет элементарного набора услуг, принтера, кофе-точки, — говорила она. — Есть коворкинги, где нет даже администратора. Тебе выдают ключи — и иди работай. Из оборудования там только стул и стол.
К увлекательным коворкингам эксперт отнесла площадку «Практик» («Простор») в «Сити-Центре», Business Lab на Чаплыгина.
— Структура бизнеса коворкинга в Новосибирске смотрится следующим образом: собственники недвижимости или предприниматели, которые взяли у них Один из участников новосибирского рынка коворкингов на условиях анонимности прокомментировал ситуацию с точки зрения игрока. По его оценке, в Новосибирске на данный момент числятся около 60 коворкингов. Но большая часть из них либо не работает, либо по факту не является коворкингом.
— По сущности, на этих площадках поставлены столы, стулья, микроволновка, принтер, Wi-Fi. И все — работайте! Спрос это зависимость между ценой и количеством товара, который покупатели могут и желают купить по строго определённой цене, в определённый промежуток времени на такие коворкинги вправду не очень высокий, — говорит собеседник редакции. — В то же время в Новосибирске, без учета Академгородка, на мой взор, есть 6 локаций, которые работают именно в таком формате: «Практик», «Бюро», «1953», «Коворкинг НКЦ», «Е1», COWO British и новичок — PLASS.
По его словам, в основном это маленькие коворкинги, у каждого есть своя изюминка, а также слабые места, над которыми нужно работать.
— На мой взор, шикарный и хорошо организованный коворкинг — «Бюро». Но маленький. Он рассчитан всего на пару десятков рабочих мест в open-зоне, а на данный момент основной спрос идет не от одиночек-фрилансеров, а от корпората, которому нужны рабочие кабинеты, — говорит собеседник Infopro54. — С кабинетами работают два коворкинга — «Практик» и PLASS. Но у «Практика» на данный момент раскуплены все кабинеты, по моей информации, осталось немного мест в open space. PLASS постепенно запускается. В «Бюро» тоже все распродано. В COWO British весьма красивые интерьеры, которые достались ему от ресторана, есть два кабинета, но у них хромает сервис.
По его словам, у посетителей коворкингов на данный момент на первое место вышли сервис и обстановка, только потом человек обращает внимание на стоимость аренды, место Место — местоположение, расположение, нахождение, состояние, точка и так далее расположения и т. д.
Управляющий клубным кабинетом PLASS Константин Малахов также уверен, что спрос на услуги коворкинга в Новосибирске есть.
— Мы мониторили данный вопрос перед открытием. Сейчас к нам поступает много обращений на тестовый день, часть посетителей остается, часть молвят, что будут работать время от времени. Мы пока довольны результатами — все идет согласно бизнес-плану, — заявляет он.
А есть ли бизнес?
По словам Тимура Зайцева, рентабельность коворкингов и срок окупаемости напрямую зависят от их наполняемости. Так, маленькие по метражу пространства покрывают спрос лишь узкой целевой аудитории, в то время как коворкинги большей площади и формата имеют способности для эффективной организации рабочих мест разных сфер деятельности, а также, как правило, включают зоны отдыха и предоставляют более широкий диапазон услуг результат (как правило, нематериальный) по меньшей мере одного действия, осуществлённого при взаимодействии поставщика и потребителя (наиболее востребованные, например, — кухня и вендинг, парковка, переговорная, конференц-зал, душевая, спортивный зал и даже детская комната), что делает условия аренды прибыльными и гибкими.
— Тем не менее, чтобы бизнес был рентабельным, необходимо перманентно привлекать новых арендаторов, поскольку формат коворкингов не подразумевает долгосрочной аренды, а значит, доход, в отличие от расходов, нестабилен, — поясняет он.
Управляющий ООО «Жилфонд Новостройки» Григорий Якобсон отмечает, что в силу сложной обстановке в экономике собственники многих объектов недвижимости стали более тщательно просчитывать экономическую выгоду от размещения коворкинга в объектах.
— С точки зрения рентабельности я не лицезрел в Новосибирске успешных примеров коворкинга. Эта бизнес-модель у нас не срабатывает, так как помещения оказываются не востребованы, — констатирует он.
Татьяна Гениберг также считает, что коворкинги в Новосибирске на данный момент сложно назвать сферой бизнеса.
— В начале 2021 года я была в Санкт-Петербурге и работала в местном коворкинге PAGE. Это девятиэтажное здание, полностью представляющее коворкинг, где оборудованы самые различные рабочие места: для индивидуальной работы, open space, места заседаний, конференций, площадки для работы в неформальной обстановке, кофе-зоны. Люди встречаются там, где им комфортно, и это интересный перспективный бизнес, построенный на хайпе, который растет по франшизе, — говорит Гениберг. — В Новосибирске, на мой взор, формат может означать коворкингов не пошел, так как у нас в городе много недорогих офисных помещений, и людям проще снять в аренду эти площади, чем заморачиваться с коворкингом. Себестоимость места в коворкинге на день в среднем составляет около 1000 рублей. Второй момент — коворкинг представляет собою определенный уровень сервиса. Его нужно воспринимать как сферу бизнеса, в которую необходимо вкладывать деньги и ожидать, когда будет отдача. У нас в городе коворкинг — это попытка преобразовать не сдаваемые в аренду площади и быстро получать с них денежные средства. Предприниматели не рассматривают такие проекты как инвестиционные. Наконец, у нас в городе много кафе, и, по моим наблюдениям, люди употребляют их как коворкинги. Прийти в кафе, взять кофе и заниматься своими делами выходит дешевле, чем аренда форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату другому собственнику места в коворкинге. Мало того, я знаю, что некие репетиторы даже встречаются с учениками в кафе и ведут там занятия. Этот формат нашел больший отклик у новосибирцев, чем коворкинг.
Участник рынка, пожелавший остаться неведомым, отметил, что стоимость аренды одного места в коворкинге в Новосибирске сегодня может варьироваться от 5000 до 13000-14000 рублей в месяц. В зависимости от того, что заходит в услуги коворкинга. К примеру, в ряде коворкингов есть душ, место для сна, кофе-зона, плюс они готовы дорабатывать собственные услуги по требованию посетителей.
— Эти вещи очень важны, так как создают атмосферу коворкинга. Это именно то преимущество, ради которого люди приходят в коворкинг. Не работают дома на кухне, где повсевременно мешают домочадцы, не в кофейне под косыми взглядами официантов и под шум болтовни с соседних столиков, который мешает сосредоточиться, — убежден он.
Григорий Якобсон отмечает, что у риэлторов коворкинги в Новосибирске были модными около года назад. Это были отраслевые спецплощадки, дававшие возможность людям общественное существо, обладающее разумом и сознанием, а также субъект общественно-исторической деятельности и культуры попробовать свои силы без поддержки агентств недвижимости, без обучения, квалификации. Почаще всего места в коворкингах арендовали агенты, которые не могли правильно организовать свою работу в коллективе, не желали обучаться, следовать инструкциям, и они ушли в «свободное плавание». Были коворкинги, где работали много оценщиков, страховщиков.
— На данный момент мы видим, что большая часть таких сотрудников вернулась на старые рабочие места, в компании. С одной стороны, такое нововведение не приняли клиенты Клиент (от лат. cliens, множ. clientes) — в Древнем Риме свободный гражданин, отдавшийся под покровительство патрона и находящийся от него в зависимости, которым принципиально, чтобы за риэлтором стояло имя агентства недвижимости, которое несет ответственность за осуществляемые сделки, предоставляет госгарантии их легитимности. С другой — сами риэлторы все-таки поняли, что с таким же успехом они могут осуществлять свою деятельность из дома, из бар-кафе, — главное, чтобы был доступ к интернету и связь, — поясняет Якобсон. — Это вписывается в тренды совершенствования рынка совокупность процессов и процедур, обеспечивающих обмен между покупателями (потребителями) и продавцами (поставщиками) отдельными товарами и услугами. Знаю прецеденты, когда в Европе специалисты не просто назначают своим клиентам встречи в бар-кафе, но и указывают в своих визитках номер этого кафе. И это вполне нормально.
Константин Малахов ключевой неувязкой рынка коворкингов в Новосибирске называет отсутствие сформированного спроса и культуры работы в коворкингах.
— Именно потому люди продолжают сидеть в кафешках. Правда, не знаю, насколько это выгодно кофейням и насколько самим людям комфортабельно работать на таких площадках, — рассуждает он. — Кроме того, большая часть коворкингов, которые появлялись в Новосибирске в прошлые годы, были очень топорными, и в итоге, к сожалению, испортили репутацию всему сегменту рынка. Коворкинг — это не просто-напросто офис, быстро переделанный под аренду рабочих мест, а очень хорошо продуманное и организованное пространство для работы, smart-офис. К примеру, чтобы достигнуть этого эффекта, я уже почти два месяца, можно сказать, живу на работе может означать: Работа — это выполнение действий во времени и пространстве с применением силы, и мы еще далеки от того результата, что в итоге желали бы получить, так как постоянно появляются нюансы, которые мы хотим улучшить. Ключевая задача коворкинга в том, чтобы человек пришел и сосредоточился конкретно на работе, не отвлекаясь ни на какие другие вопросы.
Нет потребителя?
Эксперты «Авито Недвижимости» предполагают, что в ближайшем будущем фаворитами рынка коворкингов в России, как и сейчас, будут оставаться Москва и Санкт-Петербург. Сегмент продолжит развиваться и в больших региональных центрах (в том числе в Новосибирске и Красноярске), однако концептуальное развитие таких пространств сегодня приметно лишь в центральной части, где появляются специализированные коворкинги для IT-компаний, различные творческих мастеров и даже парикмахеров.
— В регионах с начала пандемии также приметно усилился интерес к организации коворкингов со стороны девелоперов и собственников помещений, что говорит о скором расширении рынка. Тем не мение на данный момент основные клиенты коворкингов в России — фрилансеры и стартапы. Подавляющее большинство компаний подразумевает работу сотрудников в едином офисе фирмы, где не только удобнее формировать корпоративную дисциплину, но и лучше скооперировано взаимодействие с коллегами, проще наладить функционирование технических средств. Это говорит о том, что рост числа коворкингов будет, быстрее всего, кратковременным, — констатирует Тимур Зайцев.
Григорий Якобсон не исключает, что в связи с развитием института самозанятых коворкинги могут заинтриговать эту категорию предпринимателей.
— Но главная цель нахождения в коворкинге — заработок. Если аренда будет съедать все денежные средства, которые человек заработает, работая на самого себя, то смысл в такой аренде? Проще и выгоднее заниматься тем же самым дома или в бар-кафе, где будет более непринужденная и комфортная обстановка, — добавил он.
Татьяна Гениберг настроена еще более категорично. По ее словам, перспектив у рынка коворкинга в Новосибирске нет.
— В Новосибирске очень много вакантной офисной недвижимости, а у многих собственников, которые находятся в возрасте 40+, достаточно консервативное мышление. Их цель — получать денежные средства за сдачу в аренду недвижимости, но развивать ее, вкладываться в аренду, реконцепцию они не хотят, — констатирует эксперт. — Москва и С-Петербург пошли по другому пути. Там рынок недвижимости очень чутко реагирует на новые тренды. К примеру, на данный момент многозначный термин в этих городах крупный населённый пункт, жители которого заняты, как правило, не сельским хозяйством очень популярны ливинги — формат недвижимости, где вместе живут и работают люди, объединенные одной мыслью, сферой деятельности, образом жизни. В Новосибирск такие проекты если и придут, то очень нескоро — в силу консервативности рынка.
Константин Малахов докладывает, что основными клиентами коворкингов в Новосибирске являются айтишники, разработчики, но они в основном предпочитают арендовать кабинеты рабочая комната в квартире, доме или другом помещении, предназначенная для письменных занятий, интеллектуальной работы, деловых приёмов; помещение, оборудованное для проведения специальных занятий, профессиональной работы (кабинет руководителя (например, Овальный кабинет), школьный кабинет, лингафонный кабинет, лечебный кабинет и так далее); помещение для хранения коллекций, зал или галерея, как правило, небольшие по размеру, в которых выставлена часть какой-либо коллекции (например, малые. В перечне клиентов PLASS есть трейдеры, представители инорегиональных и международных компаний, предприниматели, работающие в сфере моды, торговли ГСМ, застройщики, фрилансеры, то есть отраслевой срез весьма разнообразен.
— На мой взгляд, у реальных игроков рынка коворкинга в широком смысле — подход к организации труда людей с разной занятостью в общем пространстве; в узком — подобное пространство, коллективный офис (англ. coworking space), которые действительно будут развивать этот формат, инвестировать средства в данный бизнес, перспективы в Новосибирске третий по численности населения город России есть — и очень хорошие. Качественных офисов, оснащенных всем необходимым, в городке мало. Руководителям, которые арендуют обычные офисы или контора (нем, часто приходится самим отвлекаться на решение бытовых вопросов (поменять лампы, починить стулья, разобраться с отоплением, вентиляцией, водой и т. Д.), а не заниматься бизнесом деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, хотя конкретно руководитель является самым ценным для решения задач бизнеса сотрудником. Для небольших компаний с точки зрения денег становится выгоднее снять кабинет в коворкинге, чем тащить на себе решение бытовых офисных вопросов, — объясняет Малахов. — Кроме того, за пандемию люди наелись удаленкой. Далеко не у всех есть вероятность создать отдельное рабочее место в квартире или сила воли не отвлекаться на бытовые мелочи. А отсутствие способности сменить обстановку «дом/работа» — часто приводит к тому, что у людей падает работоспособность, они выгорают. В коворкинге в рабочей среде, как правило, посетители успевают выполнить больше задач, трудятся более продуктивно.
Согласно данным интернациональной компании Regus, рынок коворкингов в России растет ежегодно на 25-30%, но во время первой волны пандемии, в конце весны 2020 года, наблюдалось существенное падение спроса на этот вид услуг со стороны основных клиентов: фрилансеров и предпринимателей. Это поставило многие региональные коворкинги на грань выживания. Но не во всех регионах ограничения, вызванные пандемией, привели к кризису сегмента. В тех городах, где ощущается нехватка офисных площадей, спрос на коворкинг-пространства превосходит предложения.
По данным «Авито Недвижимости», в конце лета 2021 года в России спрос на рынке аренды офисной недвижимости за год вырос на 18% и на 7% превзошел показатели 2019 года. При этом и цены, и средняя площадь офисов выросли на 32% с 2019 года. Средняя себестоимость помещений свободного назначения на рынке купли-продажи по итогам II квартала текущего года составила 45868 руб./кв. м (+18% за год), а цены на приобретение кабинетов — на 24%, до 61995 руб./кв. м.
