Главная / Новости Новосибирска / Торговая недвижимость теряет арендаторов, покупателей и инвесторов

Торговая недвижимость теряет арендаторов, покупателей и инвесторов

торговая недвижимость

Специалисты говорят о том, что ТЦ выставляются на продажу с дисконтом от 30% и более.

Рынок смещается в «эконом»

Активность на сегменте торговой недвижимости сегодня свалилась по всей стране. Об этом заявил президент Российского совета торговых центров (РСТЦ), первый заместитель гендиректора АО «Корпорация А.Н.Д» Дмитрий Москаленко украинская фамилия, а также топоним, выступая на форуме «Дни ритейла в Сибири».

— По всей отрасли отдельная сфера науки, знаний, производства идет снижение трафа. Среднее падение составляет от 5 до 15%, но есть и тяжелые случаи — до 30%. Объекты, где трафик сохранился или вырос, можно перечесть по пальцам. Например, ТЦ «Авиапарк» или ТЦ «Афимолл» в Москве, — констатировал он. — Что касается выручки ТЦ, то в основном люди предсказывают, что она будет на уровне 2021 года. Это связано с инфляцией и индексацией договоров. Если, конечно, экономическая ситуация не ухудшится.

новости Новосибирска

Новосибирские производители одежды желают зайти в торговые центры

Директор департамента развития внутреннего торговли Минпромторга РФ Никита Кузнецов дал согласие, что в сегменте профессиональной торговой недвижимости сейчас наступают очень нелегкие времена. Особенно для тех ТЦ, которые работают с люксовым сектором.

— Нужно искать другие пути решения повышения маржинальности бизнеса при падении трафика. Многие ТЦ сформировывали покупательский поток за счет известных брендов. Одно дело брать аренду с оборота такого бренда даже по льготным условиям — 5-6%, а другое — 15% с такового бренда, к которому никто не идет, — рассуждает он.

Основатель Renton Yard (Москва) Дарина Солодкова поведала, что в портфеле компании обычно 20-30% составляет офисная недвижимость, 30% — торговая недвижимость и ТЦ, а остальное — земляные участки под строительство ТЦ до 5 тысяч кв. м, коммерческих объектов, жилищного строительства.

— Сейчас максимальный портфель — только торговля до 6 тыс кв. м с чеком на продажу до 300 млн рублей. Никаких офисов, так как в таких объектах Объект — философская категория, выражающая нечто, на что направлена практическая или познавательная деятельность субъекта (наблюдателя) огромная ротация арендаторов. Нам подфартило, что в наших бизнес-центрах до 3 тысяч кв. м есть клиники, нотариусы, которые обеспечивают хоть какую-то активность. От стройки мы вообщем уходим, так как ее доходность снизилась с 40 до 15-20%. Мы уходим от модных помещений в центральных районах города в районники, в магазины на трассе, совершенствуем объекты в области, так как сетям нужно открыть еще около 700 магазинов, — поясняет она.

Бренды, которые покинули Россию, смогут вернуться только на новых условиях

Бренды, которые покинули Россию, сумеют вернуться только на новых условиях

К позитивным моментам Дмитрий Москаленко отнес тот факт, что органы исполнительной власти в ряде районов, несмотря на сложную экономическую ситуацию, не отказывают в помощи отрасли. Например, в Екатеринбурге.

— При сборе определенных данных, при готовности представителей отрасли в лице собственников Экономическая категория — исторически развивающиеся общественные отношения по поводу распределения (присвоения), описывающие принадлежность субъекту, у которого имеются полномочия на распоряжение, владение и пользование объектом собственности и управляющих компаний торговых центров делиться информацией о текущих денежных результатах, власти готовы вносить изменения в кадастровую стоимость имущества, снижать процент налога на имущество совокупность вещей, которые находятся в собственности какого-либо физического лица, юридического лица или публично-правового образования (включая деньги и ценные бумаги), а также их имущественных прав на получение вещей или имущественного удовлетворения от других лиц, представляющие для собственника какую-либо полезность либо вводить мораторий, — объяснил эксперт.

Для сравнения: в Москве эта работа идет очень тяжело. Поступления по налогу на имущество в столице составляют 5% от общего объема налоговых отчислений в бюджет. По словам Дмитрия Москаленко, столичные власти декларируют, что их помощью бизнесу является тот факт, что процент налога на имущество второй год не увеличивается.

— Меж тем в некоторых регионах налог на имущество сегодня составляет около 20% от выручки, которую собирает объект. Это вблизи к удушению экономики предприятия, так как есть немало других категорий затрат, которые несет этот актив. Таковой налог обязательный, индивидуально безвозмездный платёж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности средств, в целях финансового обеспечения деятельности государства и муниципальных образований на имущество с учетом его регулярной переоценки будет паразитировать на сегменте торговой недвижимости. В этой обстановке перспективы обновления объектов оказываются под вопросом. Сегодня это основная боль рынка, — подчеркнул эксперт специалист, проводящий экспертизу, то есть приглашённое или нанимаемое лицо для выдачи квалифицированного заключения или суждения по вопросу, рассматриваемому или решаемому другими людьми, менее компетентными в данной области.

Что с брендами?

Но задачей №1, по мнению Дмитрия Москаленко, для рынка торговой недвижимости является вопрос с арендаторами. Он напомнил, что на данный момент уже определился перечень брендов, которые четко заявили о своих планах по уходу из России и завершении рос истории бизнеса. Но некоторые из ушедших вполне могут вернуться.

Новости Новосибирска

В районе ОбьГЭСа построят трикотажную фабрику

— К примеру, новость, что сейчас везде муссируется, по поводу решения собственника бренда Zara. По всей видимости он все-же остается. Хотя в наших ТЦ мы уже работали над тем, кем заменить этот бренд. По слухам, запуск запланирован на второй квартал 2023 года. Поживем — увидим. Для возобновления работы, в принципе, довольно 2-3 недель, а дальше все будет зависеть от того, как сработает команда, как она наладит логистику. По остальным брендам Inditex пока ничего непонятно, — комментирует эксперт. — В целом хочу сказать, что для части брендов, которые приняли решение об уходе, на данный момент удобный повод сделать этот шаг без потери лица, так как они уже были на российском рынке не очень успешны.

Никита Кузнецов отмечает, что на данный момент пока непонятно, сколько времени у ТЦ займет формирование новой матрицы брендов взамен ушедших.

— С другой стороны, забугорные бренды сами устроили себе самооскопление, прекратили свой маркетинг в РФ — и это дает возможность для рождения наших брендов, которой мы до сих пор были лишены, так как находились в неравных критериях борьбы с мощнейшими транснациональными операторами, — добавил он. — Пока непонятно, как быть с кинотеатрами, которые являлись мощным якорем ТЦ, но сегодня находятся на нуле, так как не решен вопрос с параллельным импортом фильмов без согласия правообладателя. На данный момент ключевые правообладатели запретили прокат новых фильмов в России, а кинотеатр не может эффективно работать без нового фильма хотя бы раз в месяц.

новости Новосибирска

Новосибирские бренды одежды. Истории с продолжением…

В целом, по словам Дмитрия Москаленко, по объектам группы компаний «Компании А.Н.Д» вакантность сегодня составляет не более 5%, и в корпорации понимают, что делать с теми, кто окончательно уйдет с рынка совокупность процессов и процедур, обеспечивающих обмен между покупателями (потребителями) и продавцами (поставщиками) отдельными товарами и услугами.

— Если гласить в целом по рынку, то, к сожалению, текущего объема ритейлеров, представленных в России или Российская Федерация (сокр, недостаточно, чтобы занять все высвобождающиеся вакансии из-за ухода зарубежных брендов. По нашим оценкам, речь может идти о 2-3 млн кв. м. Заменить такое количество магазинов и товаров будет тяжело. Думаю, что на это уйдет не менее года, при условии, что не будет ухудшаться экономика, наладится логистика, а органы исполнительной власти окажут содействие по развитию мощностей, которые приведут к созданию новейших рабочих мест в РФ. Либо выровняется таможенная политика, так как сейчас из-за таможенных платежей завезти готовую спецпродукцию из-за рубежа и продать в России выгоднее, чем завозить сырье и производить товар на территории РФ, — комментирует Дмитрий Москаленко.

Но эксперт отметил, что на рос рынке уже появляются отечественные бренды, качество которых сопоставимо с предложениями иностранных компаний. При этом по стоимости они в разы дешевле. Пока это штучный товар, который представлен в крупных городах: Москва столица России, город федерального значения, административный центр Центрального федерального округа и центр Московской области, в состав которой не входит, Санкт-Петербург, Саратов и т.д.

— Для сопоставления: за полгода из России ушли около 130 брендов или иногда брэнд (англ. brand [brænd] — клеймо, фабричная марка) — комплекс представлений, мнений, ассоциаций, эмоций, ценностных характеристик продукта либо услуги, который отличает товар или услугу одного продавца от товаров или услуг других продавцов; ментальная оболочка продукта или услуги — бренд является абстрактным названием, а появилось от силы 10 отечественных. В то же время месяц назад на выставке в Москве из 2,5 залов 2 были заняты русскими производителями. И ползала — турецкими. Лично я нашел куртку качества Gant от производителя из Нижнего Новгорода по стоимости в 3 раза дешевле. Меня эта вставка восхитила с точки зрения предложений от отечественных производителей: у них есть лен, хлопок, верхняя одежда, современный ряд аксессуаров, — перечисляет Москаленко. — Видно, что Минпромторг РФ работает. У многих компаний легкой индустрии мощности загружены на 110%. Если тема с развитием технопарков, налоговыми льготами, поддержкой в виде аренды станков сохранится, то буквально через 3-5 лет мы получим очень хороший результат для российской отрасли легпрома.

В то же время эксперт отметил, что в ритейле равномерно начинает развиваться тема параллельного импорта. Так, например, магазины появляются на Дальнем Востоке, но признал, что ритейлеры открывают их на собственный страх и риск.

Ставка на индивидуальный подход

Дарья Солодкова обращает внимание еще на один тренд. В конце сентября в компанию стало поступать очень много звонков от людей, заинтересованных в передаче своих объектов под управление.

— Мы понимаем, что в состоянии управлять недвижимостью вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым от 300 до 30 тыс кв. м. При этом мы точно видим, что сейчас нет никаких типовых подходов в управлении ТЦ — для каждого приходится разрабатывать личный проект. Мы смотрим в сторону dark store, где-то пытаемся сами организовать бизнес, где-то — привлечь турков. Что точно можно сказать собственникам и управляющим ТЦ: на данный момент можно забыть про все старые доходности. Мы работаем в совершенно новой реальности.

бизнес с Индией

Индийские компании стремятся поменять IKEA

Об интересе собственников недвижимости к передаче активов в управление ранее редакции рассказывал и основатель девелоперской организации «Отелит», региональный представитель Российского совета торговых центров (РСТЦ) в Сибири и Новосибирске, сопредседатель НРО «Деловая Российская Федерация» Евгений Бурденюк.

— Сейчас к нам поступает много запросов об оперативном управлении коммерческой и торговой недвижимостью. Мы лицезреем, что собственники бизнеса резко принимают решение об отъезде и затем дистанционно начинают урегулировать вопросы с имеющейся в РФ недвижимостью, — говорил Бурденюк. — У нас есть иностранные партнеры, поэтому мы заключаем сделки по управлению недвижимостью, пока собственники принимают решение о том, чем будут заниматься далее. Но чаще всего договор подразумевает последующую продажу объектов. Такой тренд на рынке сформировался с весны 2022 года.

Он пояснял, что если объект выставляется на продажу, то по нему идет дисконт от 10 до 30%. Покупатели на такие предложения сегодня есть, но брать по рыночным ценам они не будут.

— Про рыночные цены на коммерческую недвижимость, на мой взгляд, сейчас в принципе можно запамятовать. Даже с хорошим дисконтом сделок будет немного, — прогнозировал Евгений Бурденюк.

новости Новосибирска

Бизнес-модель торговой недвижимости полностью изменяется

Дарья Солодкова также рассказала о стратегии работы своей компании может означать: Компания (фр. compagnie) — название формирования, в России ей соответствует рота (пример, Лейб-компания) в ближайшее время, но отметила, что это мировоззрение основано на профиле компании, которая специализируется на спекулятивных сделках. Каждый собственник ТЦ должен разрабатывать личную стратегию развития в новой реальности.

— Никаких крупных покупок и больших проектов под 20 тысяч кв. м и ценой дороже 300 млн рублей. Я искренне не понимаю, что сейчас делать людям, у которых ТЦ на 100 тысяч кв. м. Не понимаю, как они живут. Когда турецкие бренды зайдут на рос рынок — неизвестно, в кино мы сейчас не ходим, большинство продуктов приобретаем онлайн, — рассуждает эксперт. — С другой стороны, на данный момент многозначный термин в бизнесе предпринимательство — деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, которым я занимаюсь, есть и интересная тенденция. В кризисное время форма протекания физических и психических процессов, условие возможности изменения инвестор может приобрести отличные активы. Рынок падает, люди продают объекты недвижимости с дисконтами от 30%. Цены на 1 га земли с документами свалились с 1 млрд до 550-600 млн рублей. Мы, к примеру, сейчас активно покупаем интересные активы с прицелом на будущее.

Весь спецкомплекс проблем, с которыми сегодня столкнулась торговая недвижимость, по словам Никиты Кузнецова, не настраивает отрасль на радостный лад, но искать выход из ситуации нужно.

— Ситуация, в которой оказалась отрасль, с нами надолго. Нужно мыслить о внедрении каких-то законодательных изменений. Мы готовы прислушиваться к предложения отраслевого сообщества и полностью открыты для партнерства, — подчеркнул чиновник.

 

Ранее редакция приводила мнение экспертов о том, что происходит на рынке торгового ритейла. А также о том, почему на рынке легпрома тормозит импортозамещение. 

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан