Инвестиции в недвижимость. Турция

Инна Велева, управляющий отдела продаж агентства недвижимости Status Property, работает на рынке недвижимости Турции уже более 7 лет. По просьбе редакции Infopro54 она проанализировала, как изменяется интерес российских инвесторов к этой стране и что больше всего привлекает отечественного покупателя.

Ажиотажный спрос

— Инна, можете дать оценку, как изменился интерес к инвестициям в турецкую недвижимость у россиян гражданская нация, сообщество граждан Российской Федерации различной этнической, религиозной, социальной и иной принадлежности, в частности у сибиряков?

— По сравнению с 2019 годом спрос со стороны россиян на недвижимость в Турции вырос в 3 раза. Если поглядеть в разрезе регионов, то в роли инвесторов чаще всего выступают жители Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска, Красноярска, а также северных районов России. Высокий спрос не только со стороны россиян, но и граждан других стран, в том числе бывшего СНГ, повлек за собою рост цен на недвижимость. По моим наблюдениям, средний чек увеличился в 2,5-3 раза, и это еще не предел. Предпосылки для дальнейшего роста сохраняются.

На данный момент в старых районах Аланьи уже практически не осталось свободных земельных участков, активно застраиваются районы, которые еще 3-4 года назад не представляли энтузиазма с точки зрения инвестиций. Идет активно развитие не только жилой недвижимости, но и социальной, бытовой инфраструктуры.

Кстати, власти Турции данный процесс поощряют — в стране существуют программы, позволяющие приобрести недвижимость с минимальным первоначальным взносом и по весьма льготным ставкам. Это позволяет иностранцам более комфортно «заходить» в страну.

Рынок жилья

— Какая недвижимость пользуется большим спросом у россиян?

— Примерно 80% покупок приходятся на жилую недвижимость. Большая часть покупателей осматривает ее как инвестиционный проект. Некоторые приобретают жилье на стадии котлована, а потом перепродают на финише. Нередки обстановке, когда россияне скупают квартиры целыми этажами, а то и домами. Другие сразу нацелены на сдачу квартир в аренду. В первом и втором случае большим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры.

Впрочем, в последнее время заметно выросло количество покупателей, которые присматривают квартиры для себя. Они либо перебираются в Турцию на неизменное место жительства, либо живут в стране большую часть года. В данном случае речь почаще всего идет о трехкомнатных квартирах.

— Как в Турции выстроена система сдачи жилья в аренду?

— Здесь нет довольно серьезных отличий от других стран. Чаще всего инвесторы сдают квартиры или дома в аренду через спец сайты, например Airbnb, Booking, Prian, Homesoverseas и т. д. Некоторые консалтинговые компании, застройщики также занимаются управлением ЖК, которые продают или строят. Таковой вид услуг для инвесторов лицо или организация (в том числе коммерческая компания, государство и т. д.), размещающие капитал с целью последующего получения прибыли (осуществляет инвестиции) есть. Кстати, бронировать летний отпуск начинают уже в январе.

Особенности проживания

— Как к русским относятся в Турции? Судя по вашим словам, кол-во наших соотечественников в этой стране растет? Они предпочитают селиться кварталами, чтобы жить в привычной языковой среде?

— Сами турки именуют Аланью маленькой Россией. Этот город расположен в южной части страны территория, имеющая политические, физико-географические, культурные или исторические границы, которые могут быть как чётко определёнными и зафиксированными, так и размытыми (в таком случае нередко говорят не о границах, а о «рубежах»), и в нем проживают около 320 тыс коренного населения. Русских можно встретить в любом районе города, но есть и национальная русскоязычная община, которая проживает в районе Махмутлар. Тут также охотно селятся граждане из стран СНГ. В Аланье есть районы, которые предпочитают европейцы, но и в них можно повстречать русских.

Махмутлар расположен примерно в 13 км от центра Аланьи, максимальная удаленность от побережья — около 1 км. Тут относительно дешевые квартиры один из видов жилого помещения, состоящий из одной или нескольких смежных комнат а также в отдельных случаях с отдельным наружным выходом, составляющее отдельную часть дома, в магазинах, аптеках, салонах, кафе и ресторанах, как правило, можно встретить перевод на русском языке. В принципе, для тех, кто прибывает в Турцию на ПМЖ тут достаточно комфортно. Лично я здесь живу около 7 лет и могу сказать, что турки доброжелательно относятся к русским. Они перенимают у нас некие традиции. Например, празднование Нового года, дней рождений, а мы впитываем их культуру.

— А как обстоят дела с социальной инфраструктурой? Это актуально, если на ПМЖ прибывают семейные люди с детьми? С работой?

— Если говорить о медицинском обслуживании, то сейчас почти во всех клиниках и поликлиниках Турции есть местные русскоговорящие переводчики, которые помогают пациентам решать возникающие вопросы. В районе, где есть русская община, большая часть персонала в поликлинике — выходцы из РФ и стран СНГ.

Что касается школ и детских садов, то в районе территориальная единица в ряде государств: СССР, России, Азербайджана, Белоруссии, Киргизии, Литвы, Молдавии, Таджикистана, Украины, Узбекистана Кестель есть образовательное спец учреждение на базе российской школы «Классика-М», хотя я рекомендую отдавать детей в турецкие дошкольные и школьные спец учреждения, здесь они быстрее погружаются в языковую среду и уже через полгода начинают говорить на турецком языке. По личному опыту могу сказать — это правда. С высшим образованием ситуация труднее. На территории Аланьи есть институты, но для обучения в них, для комфорта самого абитуриента нужно знать турецкий язык.

С работой тоже нет особенных проблем. Многие россияне, проживающих сейчас в Турции, работают на удаленке, например, в сфере IT, и их клиенты, работодатели находятся не только лишь в РФ, но и во многих других странах мира. Непосредственно в Турции много русскоязычных в сфере туризма, в агентствах недвижимости, гостиницах, магазинах. При хорошем знании языка можно рассчитывать на карьерный и профессиональный рост. Одним словом, те, кто прибывает и хочет найти работу, — ее точно найдут.

Бизнес-интересы

— Если говорить о коммерческой недвижимости, то какие объекты почаще всего приобретают россияне и под какой бизнес?

— Самым высоким спросом пользуются небольшие помещения площадью 50-200 кв. м. Как правило, собственники позже сдают их под магазины, рестораны, офисы и т. д. Сами россияне редко открывают свой бизнес деятельность, направленная на систематическое получение прибыли в этих локациях, так как сталкиваются с неувязкой языкового барьера. Вести бизнес в Турции без знания языка крайне проблематично. Кроме того, нужно довольно детально углубляться в законодательство Турции, посвящать этому много времени, оценивать риски. Россияне предпочитают аренду, пассивный доход и понятные сроки окупаемости инвестиций.

— Но можно же привлечь к партнерству местные компании? Много ли в Турции совместных российско-турецкий предприятий?

— Да, они есть, но чаще всего в сфере строительного бизнеса. Рос инвесторы, видя, какой спрос это зависимость между ценой и количеством товара, который покупатели могут и желают купить по строго определённой цене, в определённый промежуток времени их соотечественники проявляют к турецкой недвижимости, ищут местных партнеров и вкладывают средства в строительство жилища. Например, у нас, Status Property, есть такой партнер. Раньше мы оказывали ему консалтинговые услуги, профессиональную помощь в подборе недвижимости, заключении сделки, а позже, когда он пожил в Турции официально — Турецкая Республика (тур и понял, что строительство здесь — выгодный бизнес, мы вместе приступили к реализации спецпроекта — возведению жилого комплекса. Но таких примеров мало. Все-таки жилищное строительство требует довольно широких инвестиций.

— На ваш взгляд, интерес россиян к турецкой недвижимости связан только с впечатляющим ростом цен и высокой доходностью?

— Это, безусловно, весьма важный критерий, но не ключевой. Дело в том, что в законодательство Турции недавно были внесены послабления с точки зрения получения гражданства. Если ранее это было возможно, когда иностранец покупал недвижимость стоимостью от 1 млн долларов, то сейчас эта планка снижена до 250 тыс долларов. При этом процесс получения гражданства проходит по ускоренной системе, то есть за полгода. Те, кто нацелен конкретно на получение турецкого гражданства, чаще всего покупают жилую недвижимость. Но возможна и покупка коммерческой недвижимости.

Серьезные нюансы

Налоги обязательный, индивидуально безвозмездный платёж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности средств, в целях финансового обеспечения деятельности государства и муниципальных образований.Налоги следует отличать от сборов (пошлин), взимание которых является условием совершения в отношении их плательщиков определённых действий

 — В Турции при оформлении права собственности на свое имя, необходимо заплатить налог 4% от кадастровой себестоимости, которая зачастую ниже рыночной на 30%. Например, если говорить о двухкомнатных квартирах (1+1 — спальня и кухня с гостиной), то в среднем оформление таковой недвижимости покупателю обходится в 1500 евро. В эту сумму входит налог на недвижимость вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым — 4%, стоимость присяжного переводчика, который должен присутствовать на сделке, так как покупатель не является гражданином Турции и, как правило, не знает языка сложная знаковая система, естественно или искусственно созданная и соотносящая понятийное содержание и типовое звучание (написание). Присяжный переводчик несет уголовную ответственность за корректность перевода в кадастровом управлении. Также в стоимость входит гербовый и прочие сборы. На оформление квартиры 2+1 понадобится в среднем около 2000 евро.

Кроме того, собственник недвижимости должен будет оплачивать каждогодний налог — 0,2% от кадастровой стоимости, которая будет прописана в документе на право собственности. Этот налог оплачивается 2 раза в год: в мае и октябре, его рассчитывает кадастровое координирование. За квартиру 1+1 сумма ежегодного платежа не превышает 70-100 долларов, 2+1 — в районе 100-120 баксов.

У иностранцев и у турков одинаковые права при оформлении собственности на свое имя.

Аренда форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату другому собственнику

— При сдаче квартиры в аренду налог рассчитывается исходя из приобретенной прибыли и может варьироваться от 18 до 35% от суммы дохода.

Коммунальные платежи

— Ежемесячная оплата будет состоять из айдата — это профобслуживание комплекса, который оплачивают все собственники, проживающие на территории проекта. В айдат входит уборка территории, очистка бассейнов, уборка и ремонт фитнес- и спа-зоны. Айдат варьируется от 20 до 100 евро в месяц — в зависимости от класса спецкомплекса. В комплексах среднего уровня с открытым и крытым бассейном, фитнес- и спа-зоной, кинотеатром — около 30-40 евро в месяц.

Вода в Турции дешевая и в среднем на двоих получается 200-400 рублей в месяц.

Свет немного дороже. В Аланье нет отопления, и все обогреваются с помощью кондишенов. Самые дорогие сезоны — это зима и лето. При активном использовании кондиционеров на двоих в месяц уходят от 5 до 7 тыс рублей. Весной и осенью — 2-3 тысячи.

Интернет в среднем стоит около 1000 рублей каждый месяц.

Права инвестора при получении гражданства Турции

— Гражданин Турции получает право понятие юриспруденции, один из видов регуляторов общественных отношений; система общеобязательных, формально-определённых, принимаемых в установленном порядке гарантированных государством правил поведения, которые регулируют общественные отношения на безвизовый режим с более чем 110 гос-вами мира.

Турецкое законодательство допускает двойное гражданство.

У гражданина Турции есть возможность получения «визы инвестора» E-2, которая разрешает переехать в США и открыть там свой бизнес. Также у него есть право пребывания в Великобритании по бизнес-визе.

Турецкое гражданство дает право на трудоустройство на законных основаниях, и работодатель не будет обязан вам делать дорогую рабочую визу. По законодательству Турции при привлечении в компанию 1-го иностранца работодатель должен обеспечить работой пятерых турков.

Можно оформить гражданство правовая связь человека и государства, выражающаяся в совокупности их взаимных прав, обязанностей и ответственности для членов семьи.

Законодательство

— При выходе в всякую страну мира инвестор должен изучить законодательство издание законов; а также свод законов, чтобы понимать, как строить бизнес, с какими подводными камнями он может встретиться. В Турции законы меняются достаточно часто, и чтобы отслеживать эти корректировки, человек должен заниматься данной темой профессионально. Именно поэтому большая часть иностранных инвесторов предпочитает осуществлять покупки буквально через специализированные консалтинговые компании, где есть юристы с соответствующими компетенциями.