Наш дом Россия Новостной портал России
В первом квартале 2021 года спрос это зависимость между ценой и количеством товара, который покупатели могут и желают купить по строго определённой цене, в определённый промежуток времени на таковой вид недвижимости вырос в два раза — до 46 %.
Хотя власти Петербурга и обещают снять с города сомнительный титул «столицы коммуналок», реалии рыночной экономики этого сделать не позволяют. Покупатели недвижимости рублем голосуют за комнаты в таких квартирах, а означает, проблема в обозримом будущем не исчезнет.
Метры разные нужны
В начале нынешнего года аналитики рынка недвижимости вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым из агентства «Толики.ру» отметили взрывной рост спроса на юниты в коммуналках. Юнит — бизнес-единица, в апартамент-отелях это «как бы квартира», тут же это просто комната. В первом квартале 2021 года спрос вырос в два раза и очутился на 46 % выше, чем в конце первого квартала 2020 года. Авторы обзора называют данные характеристики рекордными.
Самые дорогие комнаты Северной столицы находятся в Центральном районе (2,7 млн рублей), самые дешевенькие — в Красносельском районе (1,75 млн рублей). Впрочем, это средние цифры.
Комнаты бывают разные — одни (даже без учета вспомогательных помещений, которые принадлежат всем совладельцам жилища) побольше иной современной студии. Другие комнаты совсем крошечные, да еще и в «убитых» квартирах.
Но если поглядеть на рынок строящегося жилья, то за 2 млн рублей можно приобрести студию в пригороде (не всегда важно, входит ли территория административно в С-Петербург или Ленобласть — для многих значение имеет расстояние до метро).
Мы поговорили с экспертами попытались разобраться: что подталкивает людей к покупке комнаты в коммунальной квартире.
«Посреди основных причин того, почему люди покупают комнаты, можно выделить две. Сегодня комнаты являются самым легкодоступным вариантом жилья в Санкт-Петербурге. Стоимость такого объекта недвижимости стартует от 760 тысяч рублей. Сюда же можно отнести и то, что в кризисные времена усиливается внутренняя миграция, то есть люди из населенных пунктов, где нет работы, почаще перебираются в мегаполисы, где работа есть. Часто они покупают самое доступное жилье Жильё — традиционное сооружение (постройка) или природное укрытие, приспособленное для обитания человека (семьи, нескольких семей) и некоторых животных для того, чтобы получить официальный статус и место для проживания», — гласит генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов.
Тут надо понимать, что за минимальную цену вам реализуют жилье соответствующего качества, причем, помимо конструктивных недостатков (малая площадь, плохое состояние дома), в коммуналках есть еще и момент соседей: какой ремонт ни делай, если вам предстоит сталкиваться в местах общего пользования с наркоманом, ранее судимым (и не исправившимся на зоне) гражданином, психологически больным человеком, то ну ее, дешевизну…
Есть еще причины покупать даже дорогие комнаты покой, горница, часть дома, помещение разного целевого назначения, часть пространства внутри жилого здания, ограниченное внутренними стенами (перегородками) от других помещений и проходов, как правило, оборудованное входной дверью и окнами.
«Часто комнаты продаются в домах исторического центра Петербурга, включая такие выдающиеся собственной архитектурой районы, как Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский, что порой является определяющим фактором при выборе жилья. За исключением того, приобретая долю в квартире, многие рассчитывают на проведение дальнейшего последовательного расселения — самостоятельного, при котором есть шанс получить в собственность всю квартиру», — считает вице-президент Ассоциации риелторов С-Петербурга и Ленинградской области Валерий Виноградов.
Тут, конечно, надо понимать, что все «вкусные» варианты расселения реализованы еще в 1990-е годы. Вряд ли обычный человек будет задумываться, что, мол, соседка за стеной старая, помрет через год-другой, и наследники комнату и реализуют. Дело не в гуманизме и цинизме. Просто женщина может протянуть много-много лет, а что там задумают ее наследники, кто они будут, вообщем предсказать невозможно.
Инвесторы против жильцов
Напомним, что в городе с 2008 года действует целевая ПО «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», которая является приоритетным направлением жилищной политики мегаполиса. На тот момент в городке было 116,6 тыс. коммуналок. На конец прошлого года внесистемная единица измерения времени, которая исторически в большинстве культур означала однократный цикл смены сезонов (весна, лето, осень, зима) их стало около 65 тысяч. Губернатор Александр Беглов обещал в 2021 году расселить 1,4 тыс. квартир один из видов жилого помещения, состоящий из одной или нескольких смежных комнат а также в отдельных случаях с отдельным наружным выходом, составляющее отдельную часть дома, улучшив жилищные условия 3,5 тыс. семей. Если, благодаря субсидии в двухкомнатной коммуналке, одна семья покупает новенькую отдельную квартиру, а другая выкупает комнату съезжающих соседей, то при расселении одного адреса улучшаются условия 2-ух семей — отсюда расхождение.
С одной стороны, городская программа действительно работает: количество коммуналок за эти годы уменьшилось в два раза. С другой, при сегодняшних темпах для полного расселения род пространственного перераспределения живых существ потребуется где-то полвека. Есть еще проблема — часть владельцев комнат не особо стремится расселяться: они имеют обычные квартиры, а комнаты для них — доходная недвижимость для сдачи в аренду.
«Комнаты в центре или в шаговой доступности от метро являются весьма привлекательным инструментом для сохранения средств. Например, если доходность обычной квартиры вблизи от метро будет в районе 4–6 %, то комната будет приносить 10–12 % годичных. В Петербурге есть комнаты, которые продаются фактически как готовый бизнес, то есть с арендаторами. Также есть квартиры, которые полностью сдаются, и собственники остальных комнат также получают доход», — замечает Игорь Аболемов.
Очевидно, что спрос со стороны инвесторов, покупающих комнаты вначале под сдачу в аренду, а не для проживания, — один из мощных факторов, поддерживающих спрос и цены.
Но тут есть подводный камень — претензии третьих лиц.
Превосходный сосед
Достаточно сложно сказать — можно ли спокойно сдать комнату, не спрашивая соседей. Точнее, комнату совершенно точно можно. Но ведь арендатор будет ходить по коридору, в туалет, на кухню. Это все места общего пользования, при этом по взаимному согласию. Хотя если владелец одной комнаты может ходить в ванную или туалет, не спрашивая другого, то почему это право нельзя делегировать? Какая разница, с кем стоять в очереди в ванную комнату: все равно с чужим человеком общественное существо, обладающее разумом и сознанием, а также субъект общественно-исторической деятельности и культуры, арендатор он или обладатель другой комнаты. И почему отдельную квартиру можно сдавать, не спрашивая владельцев других помещений в доме? Фактически арендатор будет пользоваться общедомовым имуществом (лестницей, земельным участком, если есть – лифтом).
Пока Верховный суд РФ поддерживает врагов сдачи по крайней мере комнат, где порядок пользования официально не установлен. Можно, конечно, попытаться заключить соответственное соглашение, а если сосед не хочет, то принудить его сделать это, но опять же — через суд. Конечно, процесс — дело нудное, а если понадобится нанимать юриста, то и недешевое.
«Конфликты возникают потому, что соседи-старожилы привыкают использовать в своих интересах общую местность (занимать своей мебелью, техникой, велосипедами и т. д.), заводить домашних животных. Это своеобразная „дедовщина“. Значимым минусом для владельцев доли квартиры также часто является отсутствие возможности сдать в аренду личную собственность, так как, даже если они законно оформляют сделку по аренде, соседи теме Сосед должна быть отдельная статья, а не страница значений могут просто „не дать жизни“ съемщикам, всячески выживая их. Есть и обратная сторона: соседи могут сдать свои комнаты маргинальным категориям людей, что также не даст возможности „нормальной жизни“ ни новому собственнику комнаты, ни его арендаторам», — признает Валерий Виноградов.
Но, невзирая на все минусы, подорожание петербургских квадратных метров не дает комнатам в коммуналках квартира (разг выйти из тренда.
Однако и старенькие хрущевки в Петербурге до сих пор пользуются популярностью и даже составляют уверенную конкуренцию первичному жилью.
